Accendere un mutuo è una decisione che si ripercuote per anni sul bilancio familiare. E nella fretta di “bloccare il tasso” o di rispettare i tempi del rogito, molti dettagli rischiano di sfuggire: agevolazioni fiscali perse per requisiti non rispettati, quote di interessi non detraibili per errori formali, garanzie pubbliche non richieste quando si aveva diritto, preventivi confrontati solo sul TAN e non sul costo effettivo.
Questo articolo passa in rassegna gli errori ricorrenti sul piano fiscale, documentale e normativo. Per chi è alle prime armi e vuole partire dalle basi, consigliamo di leggere prima questa guida su come funziona il mutuo per conoscere tutti gli aspetti fondamentali e gli elementi principali da valutare.
Gli errori più comuni quando si accende un mutuo
Uno degli sbagli più comuni è valutare il mutuo guardando soltanto il tasso nominale. Il costo effettivo di un finanziamento immobiliare dipende anche da spese di istruttoria, perizia, incasso rata, eventuali assicurazioni e penali previste dal contratto. Nel confronto tra le offerte, quindi, bisogna leggere con attenzione il prospetto di sintesi e le condizioni economiche, così da evitare fraintendimenti sul costo reale della rata nel tempo. E questo è valido soprattutto se si prevede di estinguere in anticipo o di rinegoziare.
Altro errore tipico riguarda i tempi: ci si concentra su rogito e consegna delle chiavi e si sottovalutano documenti, certificazioni e verifiche che la banca deve completare prima dell’erogazione. Se alcune scadenze slittano, possono risentirne le agevolazioni fiscali legate alla “prima casa”, che sono condizionate a requisiti temporali puntuali.
Inoltre, scegliere tra fisso e variabile senza una proiezione realistica della propria capacità di assorbire oscillazioni di rata può causare rialzi inaspettati. Anche qui, il punto non è “indovinare” il futuro dei tassi, ma capire come le condizioni contrattuali si riflettono sulla sostenibilità nel proprio caso concreto.
Errori fiscali che azzerano (o riducono) la detrazione del 19% degli interessi
La normativa vigente consente di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno su un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, entro un tetto di 4.000 euro di interessi (quindi detrazione massima 760 euro annui). La detrazione riguarda solo la quota interessi, non il capitale rimborsato.
L’errore più frequente è non rispettare il requisito dell’abitazione principale entro i termini. Per avere diritto alla detrazione, l’immobile deve essere adibito a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari nei tempi indicati dalla legge.
Altro passaggio spesso ignorato è la coerenza tra intestazione del mutuo e proprietà dell’immobile. Per fruire della detrazione occorre essere intestatari del mutuo e proprietari (anche in quota) dell’immobile; se uno dei due elementi manca, la detrazione salta o si riduce.
Con i mutui cointestati gli errori aumentano
Se il mutuo e l’immobile sono intestati al 50% a due soggetti, ognuno può detrarre la propria quota di interessi entro il limite complessivo di 4.000 euro, ripartito secondo le percentuali risultanti dal contratto. Esistono però casi particolari: quando un coniuge è a carico dell’altro, chi sostiene interamente la spesa può detrarre entrambe le quote, se il coniuge a carico ha i requisiti; se invece la proprietà è intestata a uno solo, la detrazione spetta solo a quest’ultimo nei limiti della sua quota.
E per finire, c’è da controllare la documentazione. La certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca deve distinguere chiaramente quota capitale e quota interessi; è questo documento, insieme al contratto di mutuo e all’atto di proprietà, che supporta la detrazione in 730 o Modello Redditi.
La Legge di Bilancio 2025 ha rinnovato la misura per il 2025, 2026 e 2027, con coperture differenziate: 50% della quota capitale del mutuo ipotecario fino a 250.000 euro in via ordinaria, fino all’80% per i giovani under 36 con ISEE nei limiti previsti, e fino al 90% per le famiglie numerose a determinati requisiti (n. figli e soglie ISEE).
Senza tener conto di questa opzione si rinuncia al Loan-to-Value più elevato o a condizioni di accesso migliorative per chi, per età o reddito, fatica ad ottenere il credito.
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